بررسی جایگاه حقوق اراضی و املاک در نظام حقوقی ایران

جایگاه حقوق اراضی و املاک : امروزه در تمام کشورهای دنیا ازجمله ایران برای موارد و مصادیق پدیده های اجتماعی مختلف قوانین ومقررات به خصوصی آن وضع شده است که از آنها به عنوان کلی حقوق یاد می شود. مباحث مرتبط با اراضي و املاک از ديرباز جايگاه ويژه اي در نظام حقوقي کشورها داشته است، یکی از انواع حق مالکیت و مهمترین آن‌ها مالکیت اشخاص نسبت به اراضی می باشد.

زمین بعنوان یکی از اموال غیر منقول از ضروری‌ترین نیازهای انسان‌ها ‌در کلیه ادوار تاریخ بوده و به جهت اهمیت و وابستگی آن به مرزهای داخلی و اقتصاد یک کشور، قانونگذاران  با تصویب قوانین در هر مقطع زمانی، دخالت دولت را به عناوین ضروریات اجتماعی، منافع عمومی، مصالح اجتماعی و اعمال حاکمیت نسبت به مالکیت اراضی افزایش داده و تلاش جهت سودمندی استفاده و بهره برداری از آن را در امر اقتصاد و سرمایه گذاری دارند، که البته این قوانین همیشه به ضرر اشخاص نبوده بلکه ممکن است نتیجه آن به نفع عموم باشد.

بنابراين ضرورت تبيين قواعد و ضوابط ناظر بر زواياي گوناگون پروسه حاکم بر نظام اجتماعی افراد بشر امري اجتناب ناپذیر است و حقوق اراضی و املاک یکی از این موارد است و شامل قوانین، مقررات، ضوابط، تبصره ها و شرایط مربوط به اراضی و املاک می شود.

نکته قابل ذکر اینکه، حقوق اراضی و املاک مصادیق بسیار مختلفی را دربر میگیرد. چنان که حقوق املاک متناسب با نوع زمین و ملک کاملا متفاوت هستند و قوانین،مقررات و ضوابط مربوط به خود برای هر نوع زمینی در نظر گرفته می شود.علاوه بر این که حقوقی هم برای کلیه مسائل مرتبط با املاک و اراضی مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است. درواقع هر نوع اقدامی برای خرید، فروش، آبادانی، ساخت و غیره در رابطه با زمین های مختلف براساس قوانین و مقررات مربوط به حقوق اراضی و املاک باید انجام شود.

بیشتر بخوانید: بررسی اراضی خالصه در نظام حقوقی ایران

 نکات مهم جایگاه حقوق اراضی و املاک

1. اسباب مالکیت اراضی و املاک

شاید یکی مهمترین مباحث در رابطه با حقوق املاک و اراضی را می توان چگونگی تحصیل مالکیت آن ها دانست. در این رابطه لازم بذکر است که مالکیت اموال از جمله املاک و اراضی مختلف طبق کتاب دوم قانون مدنی، مبحث اسباب تملک در ماده 140 قانون مدنی به چهار طریق بیان شده است؛

الف – براساس عقود و تعهدات،

ب – بر اساس ارث،

ج – براساس اخذ به شفعه،

د – براساس احیای اراضی موات (مقررات حیازت مباحات و تحجیر یا همان احیای اراضی موات با تصویب مقررات بعدی و متولی گری اراضی توسط دولت اعم از انفال و موات مقررات حیازت مباحات و تحجیر و همچنین معادن و آبهای جاری نسخ ضمنی گردیده است.)

به همین دلیل هرگز هیچ کس با راهی غیر از موارد ذکر شده نمی تواند مالکیت زمینی را داشته باشد و به این شکل حقوق مالکیت اراضی افراد حفظ می شود.

2. اسباب نقل و انتقال املاک و اراضی

یکی دیگر از بخش های حقوق املاک و اراضی به چگونگی نقل و انتقال آن ها مربوط می شود. در این رابطه باید بدانید نقل و انتقال زمین های مختلف نیز قوانین و حقوقی براساس تقسیم بندی اراضی دارد. چنان که برای نقل و انتقال هر زمین ابتدا باید نوع آن براساس تقسیم بندی املاک مشخص شود. یکی دیگر از قوانینی که تحت عنوان حقوق املاک و زمین ها عنوان می شود؛ این است که ملک مورد نظر قابلیت انتقال را داشته باشد و تحت تصرف بانک یا موسسات دیگر نباشد.

مراجع صلاحیت دار تشخیص اراضی

مراجع متعددی در خصوص شناخت اراضی صلاحیت دارند و تصمیمات قالب آنها در تعیین نوع اراضی نزد مراجع قضایی قابل اعتراض میباشد ، که به دو دسته مرجع قابل تقسیم هستند؛

• مراجع اداری تشخیص اراضی
• شبهه قضایی تشخیص اراضی

1) مراجع اداری تشخیص اراضی

• مرجع تشخیص اراضی ملی(اجرای ماده 56 طبق ماده 9 تبصره 1- سازمان مراتع و جنگلها مرکز استان)
• مرجع تشخیص اولیه اراضی با سازمان جنگل ها و مراتع و ابخیز داری کشور میباشد که در هر حوزه ثبتی اداره منابع طبیعی متولی تشخیص اراضی ملی در حال حاضر میباشد.

2) مرجع اداری تشخیص اراضی موات غیر شهری

• مرجع تشخیص اراضی موات غیر شهری ؛در صلاحیت هیئت هفت نفره واگذاری زمین مستقر در امور اراضی میباشد که تصمیم این هیئتها نیز قابل اعتراض در محاکم قضائی میباشد.
• تشخیص اراضی موقوفه؛در صلاحیت سازمان اوقاف و امور خیریه بوده است و اعتراض به تشخیص این مرجع در صلاحیت مرجع قضائی
• تشخیص انواع اراضی موات و بایر داخل محدوده شهر ها: تشخیص کلیه اراضی و موات و بایر شهر ها در صلاحیت کمیسیون موضوع ماده 12 قانون زمین شهری بوده و اعتراض به نظر این کمیسیون نیز در مراجع قضائی می باشد.

3) مرجع شبهه قضائی صالح جهت تشخیص نوع اراضی داخل محدوده شهرها:

کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری : با تصویب  قانون اراضی شهری به تاریخ 27/2/1360به مدت 5سال به تصویب رسید در این قانون مرجع تشخیص اراضی به کمیسیونی سه نفره یی مرکب از نمایندگان وزارت دادگستری مسکن و شهرسازی و شهرداری محل واگذار گردید و این کمیسیون در ماده 12 قانون پیش بینی شده بود و بر همین اساس به کمیسیون ماده 12معروف است.

همچنین بدانید: مراحل انجام اصلاحات ارضی

انواع اراضی 

برای تعیین جایگاه حقوق اراضی و املاک در قوانین ابتدا زمین ها را براساس ویژگی های آن ها تقسیم بندی کرده اند. به طوری هر ملکی همچون املاک موقوفی، املاک مشاعی، اراضی موات وغیره حقوق مالکیت، خرید، فروش و بهره برداری متفاوتی دارند که افراد عادی از آن ها مطلع نیستند. همچنین باید بدانید اراضی عمومی و دولتی نوعی از املاک هستند که تمامی سازمان ها و افراد نسبت به آن ها حق مالکیت دارند. این اراضی قابلیت تملک به صورت خصوصی را نخواهند داشت و دولت نیز بهره برداری از این املاک را مدیریت می کند.

علاوه بر این که اراضی دیگری مانند اراضی عمومی و ملی، اراضی عمومی و انفال، اراضی عمومی و موات، اراضی موقوفه، اراضی خصوصی وجود دارند که مالکیت و بهره برداری از آن ها با یکدیگر کاملا متفاوت است.

بطور کلی اراضی ایران از حیث مالکیت را می توان به ۴ دسته تقسیم کرد:

•  اراضی خصوصی.
• اراضی موقوفی.
• اراضی دولتی.
•  اراضی عمومی.

اراضی خصوصی:

که در واقع دارای مالک خصوصی غیر دولتی می باشند از طرق قانونی مانند عقود (قرارداد بیع ، صلح و هبه) و ارث منتقل می شوند و انتقال آنها تابع تشریفات خاص انتقال اراضی دولتی نبوده و ابتدائا توافق طرفین جهت تنظیم این انتقال حاکم می باشد. البته در این نوع اراضی ممکن است که تعداد مالکین منحصر به یک فرد یا افراد متعدد باشد و در صورتیکه مالکین متعدد دارای مالکیت برای کل زمین باشد مقررات مربوط به اراضی مشاع بر اراضی حاکم خواهد بود و چنانچه یک نفر نسبت به زمین مالکیت داشته باشد تابع مقررات مربوط به اراضی مفروز می باشد.. مبلغ این اراضی با توافق بین فروشنده و خریدار تعیین و معمولا به ارزش روز قرارداد انتقال محاسبه می شود.

اراضی موقوفی:

برابر وقفنامه و از طریق شخصی بنام واقف (شخصی که زمین را در وقف قرار می دهد) به مالکیت وقف در می آید و برابر قواعد فقهی و قانون عین زمین وقف قابل انتقال نبوده و صرفاً توسط متولی موقوفه (در صورت وجود) یا اداره اوقاف (در صورت عدم وجود متولی برای موقوفه یا بعنوان ناظر بر موقوفات کشور) منافع آن به اجاره موقت واگذار می شود که معمولا هم مدت اجاره این گونه اراضی بلند مدت بوده یا بعد از انقضا مدت تمدید می شوند.

در صورتیکه شخصی با مجوز قانونی اقدام به احداث بنا بر روی اراضی موقوفه نماید و موقوفه برای اراضی مذکور دارای سند مالکیت باشد می تواند نسبت به اعیانی احداث شده سند مالکیت از اداره ثبت اخذ نماید لیکن این سند صرفا برای اعیانی صادر خواهد شد نه عرصه. لازم به ذکر است که برابر قانون در موارد استثنا مانند خرابی موقوفه یا بیم خطر بالا اراضی موقوفه برابر تشریفات قانونی قابل انتقال می باشد.

اراضی دولتی:

اکثراً از طریق اجرای قوانینی که جنبه حاکمیتی دارند مانند قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری، قانون اراضی شهری، قانون زمین شهری، اصل ۴۹ قانون اساسی به طرق مصادره، موات و ملی اعلام کردن و اموال بلاصاحب تملک می شوند که واگذاری و انتقال آنها نیز تابع تشریفات قانونی خاص حاکم بر مرجع دولتی واگذار کننده از جمله اجرای طرح، اخذ مجوز برگزاری مزایده می باشد که معمولا برابر قانون ارزش اراضی دولتی توسط کارشناس دادگستری ارزیابی و قیمت گذاری می شود.

اراضی عمومی:

نوع دیگری نیز وجود دارد که مالک خاص ندارند که مشترکات عمومی و مباحات نامیده می شوند مشترکات عمومی نوعی از اموال دولتی محسوب شده که اختصاص به مصالح عمومی داده شده و دولت فقط اداره کننده آن است مانند پل ها، موزه ها و معابر عمومی. مباحات از جمله اموالی هستند که ملک اشخاص نبوده و برابر قانون توسط افراد قابل تملک است که حیازت (تصرف و وضع ید) نوعی از تملک مباحات می باشد مانند اراضی موات (فاقد مالک خاص و عدم کشت و زرع در آن) که با عمران و با شرایط قانونی قابل تملک می باشد.

کلام پایانی جایگاه حقوق اراضی و املاک

نادر کیانی وکیل اراضی در تهران ، بهترین وکیل اراضی می باشد و شما را در این زمینه یاری می نماید. با ما تماس بگیرید.

چگونه وکیل متخصص انتخاب نماییم