تصرف ملک اشخاص قبل از انجام معامله قطعی : در شرایط که فوریت اجرای طرح با ذکر دلایل موجه به تشخیص عالی ترین مقام دستگاه اجرایی ضرورت داشته باشد ، به نحوی که نداشتن سرعتعمل در انجام طرح موجب ضرر و زیان جبران ناپذیری گردد ، دستگاه اجرایی می تواند قبل از انجام معامله قطعی و با تنظیم صورت مجلس وضع موجود، ملک را با حضور مالک یا نماینده وی و در غیاب او و نماینده دادستان و کارشناس رسمی نسبت به تصرف دربیاورد و نسبت به اجرای طرح عمرانی اقدام کند.
به نحوی که لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراض…1358 مقرر میدارد؛ « در صورتی که فوریت اجرای طرح با ذکر دلایل موجه به تشخیص وزیر دستگاه اجرایی ضرورت داشته باشد ، به نحوی که عدم تسریع در انجام طرح موجب ضرر و زیان جبران ناپذیری گردد ، دستگاه اجرایی می تواند قبل از انجام معامله قطعی و با تنظیم صورت مجلس وضع موجود ملک با حضور مالک یا نماینده وی و در غیاب او و نماینده دادستان و کارشناس رسمی نسبت به تصرف و اجرای طرح اقدام نماید . لکن دستگاه اجرایی مکلف است حداکثر تا سه ماه از تاریخ تصرف ، نسبت به پرداخت یا تودیع قیمت عادله طبق مقررات این قانون اقدام نماید.»
بیشتر بدانید: ضرورت آموزش قوانین بازرگانی و تجاری برای همه افراد
تصرف ملک توسط دستگاه اجرایی
طبق قانون فوق دستگاه اجرایی در صورتی میتواند قبل از انجام معامله قطعی، ملک را تصرف و نسبت به اجرای طرح اقدام نماید که شروط ذیل وجود داشته باشد؛
- فوریت اجرای طرح ضرورت داشته باشد .
- دلایل فوریت اجرای طرح باید موجه باشد . تشخیص این امر به عهده وزیر دستگاه اجرایی یا بالاترین مقام دستگاه تملک کننده است .
- در صورت فوریت اجرای طرح ضرورت دارد که عدم تسریع در انجام طرح موئجب ضرر و زیا جبران ناپذیر می شود .
- وضع موجود ملک باید با حضور مالک یا نماینده وی و در غیاب او نماینده دادستان و کارشناس رسمی صورت مجلس شود .
- دستگاه اجرایی موظف است ظرف 3 ماه از تاریخ تصرف ، بهای ملک را تودیع یا پرداخت نماید .
- چنانچه بهای ملک در ظرف مهلت مقرر پرداخت نشود مالک یا صاحب حق می تواند به دادگاه عمومی محل مراجعه و درخواست توقیف عملیات اجرایی را بنماید .
- محاکم صالحه موظفند که به ادعای مالک یا صاحب حق خارج از نوبت رسیدگی کنند .
- رفع توقیف عملیات اجرایی منوط به پرداخت قیمت تعیین شده باشد .
تعیین بهاء املاک اشخاص حقوق خصوصی قبل از انجام معامله قطعی ، توسط دستگاه اجرایی
اینک با توجه به قوانین و مقررات آنچه که خریدار ( دستگاه تملک کننده ) ملزم به پرداخت آن میباشد، مورد بررسی قرار میگیرد .در قوانین به بهای توافقی ( عادله ) ، کارشناسی ، روز و منطقه ای یا معاملاتی اشاره شده است.
1- قیمت توافقی :
طبق قانون نحوه خرید اراضی و ابنیه و… 1347 ؛ در اغلب قوانین و مقرراتی که دولت و شهرداریها به استناد آن اقدام به تملک و تصرف املاک اشخاص میکنند ، از توافق در خصوص تعیین بهای املاک و خسارت وارده به املاک اشخاص سخن به میان آمده است .
2- قیمت کارشناسی :
در صورتی که طرفین در تعیین بها و میزان خسارت به توافق نرسند ، بها و میزان خسارت توسط کارشناسان تعیین میشود . کارشناسان ممکن است به سه صورت انتخاب شوند . توسط طرفین ، دادگاه و یا توسط دستگاه تملک کننده که در مورد اخیر هیأتهای قانونی با توجه به نظر کارشناسان بها و میزان خسارات را تعیین میکنند.
3- قیمت منطقه ای :
طبق قانون زمین شهری 1366 ؛ “تقویم دولت بر اساس قیمت منطقه ای ( ارزش معاملاتی ) زمین بوده و بهای اعیانی ها در اراضی و سایر حقوق قانونی طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری بر اساس بهای عادله روز تعیین می گردد . ” ماده 2 آیین نامه شرایط واگذاری زمین به آسیب دیدگان از جریان سیل مصوب 1366 نیز بهای عرصه خانه و اراضی اشخاص را که در حریم مسیل های شهری مناطق سیل زده قرار گرفته یا بگیرد ، بر اساس قیمت منطقه ای قرار داده است.
4- قیمت روز :
طبق ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک … مصوب 1370؛ ” کلیه قوانین و مقرراتی که شهرداریها مجاز به تملک ابنیه ، املاک و اراضی قانونی مردم می باشند ، در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک ، قیمت روز تقویم و پرداخت شود . “
5 – قيمت عادلانه :
درباره این نوع قیمت تعریف جامع و مانعی در قوانین کشور وجود ندارد و شاید اولین تعریف از قیمت عادلانه را قانونگذار در قانون راجع به احداث و توسعه معابر و خیابان‌ها مصوب 1312 بیان میدارد که؛ ” مقصود از قیمت عادله قیمت زمین بیاض یا به انضمام بنا و اشجار قبل از اعلان توسیع .” یعنی قیمت اراضی را بدون درنظر گرفتن،بناها و ساخت و سازهای پیش از شروع عملیات عمران و آبادانی و تاثیر آن در افزایش بهای آن اراضی تعیین کنند.
بعدها در بیشتر طرح های عمرانی ازجمله ، آیین نامه خريد اراضي مورد نياز عمليات عمرانی و نيازمندي هاي عمومی1336 با استناد به قانون برنامه هفت ساله دوم ، قانونگذار مقرر داشته که ، کارشناسان باید بهای عادلانه اراضی و ابنیه و بناهای مورد نیاز درسال قبل از اعلام شروع عملیات بدون درنظر گرفتن منظور از خريد و تاثير اجراي عملیات مورد نظر در ارزش ملک را در نظر بگيرند . در قانون برنامه عمرانی سوم کشور 1342 و مقررات برنامه و بودجه 1351 نيز قیمت عادلانه در قبل از انقلاب و بعد از انقلاب در لایحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي … 1358 بدون تعریف جامعی تکرار شده است .
نکته:
منظور از زمین بیاض؛ زمینی که ملک شخصی است،خواه صاحب آن معلوم باشد ویا مجهول باشد،که در آن کسی مشغول به زراعت،باغبانی و حتی ساختمان سازی نباشد( میخواهد زمین زراعتی باشد یا خیر)،حالا یا حصارکشی شده باشد یا خیر.
نکته:زمین موات را بدلیل اینکه،ملک شخصی نیست،بیاض نمیگویند.
6 – قيمت تمام شده :
درمقررات مختلف ، برای مثال ، در پرداخت مالیات و عوارض قیمت منطقهای و درقانون های دیگر ازجمله زمین شهری از قيمت تمام شده ، صحبت به میان آمده ، یعنی قیمت منطقه ای به علاوه هزینه آماده سازی زمین باید پرداخت شود و درتبصره بودجه54 سال 1373 از قيمت دیگری حرف به میان آمده است، که عدالت و انصاف اقتضا دارد ، که این قیمت ها با دقت در آینده نگریسته شود .
7 – قيمت اقساطي :
درمقررات اصلاحات ارضی1340 ازقيمت اقساطی 15ساله براساس پرداخت مالیات در سال های42-1340 مصوب شده است و درمقررات کشت موقت 1365 نیز قیمت اقساطی آورده شده است.
8 – قيمت اولين معامله :
طبق مقررات ثبت اسناد و املاک کشر،املاک اضافه مساحت از پرداخت قیمت اولین معامله حرف به میان آمده است ؛ ” نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعدها، معلوم شود اضافه مساحت دارد ذی نفع میتواند قیمت اضافی را براساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه‌هاﻯ قانونی معامله بصندوق ثبت تودیع و تقاضاﻯ اصلاح سند خود را بنماید…”
9 – تخفيف در قیمت فروش :
در اراضی تعاونی های مشاع ، طبق دستور العمل سازمان امور اراضی1373 اراضی با حداكثر تا 50 درصد براي طرح‌هاي كشاورزي و توليدي و 30درصد براي طرح هاي غيركشاورزي خواهد بود.
نکته : با توجه به آنچه گفته شد ، اقدام به تملک و تصرف املاک اشخاص بدون پرداخت وجه بر خلاف قوانین و مقررات موضوعه می باشد . این امر در رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عدالت اداری تاریخ 13/09/1369 به شماره 204 کلاسه پرونده 69-75 روزنامه رسمی شماره 13412- 28 /12/1369 نیز منعکس میباشد .
نادر کیانی بهتر وکیل اراضی و بهترین وکیل ملکی
دیدگاه شما