اراضی بایر

اراضی بایر، یکی از انواع اراضی هستند. زمین بایر به زمین‌هایی که سابقه احیا و عمرانی دارد ولی به علت اعراض یا عدم بهره‌برداری به مدت 5 سال متوالی متروک مانده یا بماند، می‌گویند. زمین بایر یکی از انواع زمین در دیدگاه حقوقی است که تفاوت های آشکاری با زمین دایر و  بخصوص زمین موات دارد. به عبارت دیگر می توان گفت زمین بایر زمینی است که قبلاً از آن استفاده و بهره برداری می شده و در هر صورت ابتدا از حالت موات خارج و احیاء گردیده است ولی بعدها رها شده و به وضعیت زمین موات درآمده است.

مشروط بر اینکه مالک آن عذر و بهانه قانونی بر عدم استفاده از زمینش نداشته باشد.

نکته : اگر مالک به دلیل بیماری امکان بهره‌برداری از ملکش را حتی بیش از پنج سال نداشته باشد، این نوع زمین ها بایر محسوب نمی‌شوند.

بیشتر بخوانید: ضرورت آموزش قوانین بازرگانی و تجاری برای همه افراد

دسته بندی اراضی بایر

اراضی بایر در اولین دسته بندی می توانیم این اراضی را به 1. کشاورزی و 2. شهری تقسیم کرد؛

زمین بایر کشاورزی :

زمین بایر کشاورزی زمينی است كه سابقه احياء دارد ولي به علت اعراض و عدم بهره برداري براي مدت ۵ سال متوالي بدون عذر موجه متروك مانده و يا بماند.

کلیه اراضی بایر در سراسر کشور در صورت اعراض صاحبان آنها بلاعوض در اختیار دولت قرار می گیرد و در صورت عدم اعراض ، مالکین اراضی بایر به دلیل ضرورت، ملزم به کشت بر اساس ضوابط کشاورزی یا فروش یا اجاره یا مزارعه زمین بایر خود هستند . چنانچه از تاریخ ابلاغ ظرف مدت یکسال اقدام به یکی از موارد فوق ننمایند، خود وزارت کشاورزی و یا توسط هیات هفت نفره واگذاری زمین ، از طرف مالک برای کشاورزی و دامداری به قیمت عادلانه خواهد فروخت.

عناصر اراضی بایر کشاورزی:

1. بالفعل مالک داشته باشد.
2. مالک بدون عذر موجه مشغول به کشت وزرع وآبادی نباشد.
3. مالک برای مدت نامعلوم و نامحدودی از آبادی آن چشم پوشیده باشد.

2. زمین بایر شهری :

اراضی بایر شهری زمین‌‌‌هایی است که سابقه عمران و احیاء داشته و به تدریج به حالت موات برگشته اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد. برعکس اراضی بایر، اراضي داير زمين‌هایي است كه آن را احياء و آباد نموده اند و در حال حاضر داير و مورد بهره برداري مالك است زمين هاي داير مشمول اين قانون صرفاً اراضي كشاورزي يا آيش اعم از محصور يا غير محصور مي باشد.

زمین بایر شهری همانطور که از عنوان آن مشخص است تنها راجع به اراضی شهری اعم اراضی واقع در حریم شهر و اراضی واقع در محدوده قانونی شهرها است.

وزارت مسکن و شهرسازی موظف است زمین های مورد نیاز برای امر مسکن و خدمات عمومی را در  شهرهایی که  ضرورت آن حتمی است به ترتیب از زمین های بایر و دایر شهری تأمین نماید.مالکان اراضی بایر و دایر شهری اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی و بنیادها و نهادها و ارگانهای دولتی و غیر دولتی موظفند زمین های مورد نیاز دولت یا شهرداری ها را که موضوع این قانون است به دولت و شهرداری ها بفروشند.

مالکین زمین های بایر شهری موظفند زمین های مورد نیاز دولت یا شهرداری ها را با تقویم دولت به آنها بفروشند و دولت می‌تواند به جای‌زمین هایی که مساحت آنها بیش از سه هزار متر مربع می‌باشد، با رعایت ضوابط عوض آنرا از سایر اراضی دولتی که ارزش معاملاتی آن معادل بهای زمین‌واگذاری به دولت باشد به فروشنده واگذار کند.( ماده 9 قانون اراضی شهری 1360)

عناصر اراضی بایر شهری :

1. بالقوه مالک داشته باشد.
2. سابقه عمران و احیاء داشته باشد.
3. به تدریج به حالت موات در آمده باشد.

3. اراضی بایر مرحله اول اصلاحات ارضی:

” قانون ضوابط تعیین تکلیف و نحوه تقویم اراضی و بهره مالکانه اراضی بایر و موات اصلاحات ارضی مصوب 24/07/1390 ” از نوع دیگری از اراضی بایر صحبت به میان آورده است که ، اراضی بایر مرحله اول اصلاحات ارضی ،آن قسمت از اراضی است، که در اجرای مرحله اول قانون اصـلاحات ارضی در محدوده دهات مورد تقسیم، به استثنای اراضی زیر کشت و آیش و عرصه ساختمان ها و حریم قنوات و انهار و معابر و مراتع، به زارعین صاحب نسق منتقل نشده است.

اراضی بایر اعم از کشاورزی یا شهری از جهت دیگری نیز قابل دسته بندی است؛

الف- ازنظرمشاع یا مفروز بودن :

۱ – بایر مفروز مالک خاص داشته یا دارد.

۲-  بایر مشاع که عده ای به اشتراک مالک آن بوده یا هستند، مانند اراضی دیمکار قریه که بصورت بایر افتاده است یا باغچه ای که به ورثه رسیده بوده و در گذشته بنائی داشته و حالا به دلیل سکونت وراث در خارج از کشور و عدم رسیدگی به مرور تخریب شده و تبدیل به زمین بایر شده است.

ب- از نظر اعراض یا عدم اعراض مالک:

۱-  اراضی بایر اعراضی:

اراضی هستند که مالک علاوه بر رها کردن زمین از لحاظ کشت از مالکیت آنها نیز چشم پوشیده است. بند ۳ ماده یک آئین نامه اجرایی قانون اراضی بایر مصوب ۱/۱۲/۱۳۶۷هیات وزیران اراضی بایر را زمینهایی تعریف نموده است که در تملک اشخاص است وبلا استفاده گذاشته شده است. احراز اعراضی بودن اراضی توسط دادگاه و ازطریق تحقیق و بررسی یا اقرار کتبی مالک انجام می شودو پس از آن اراضی قیمت گذاری و افراد واجد شرایط واگذار می گردد و بعداز طی مراحل قانونی در صورتیکه مالک برای امضاء اسناد انتقال حاضر نشود مدیر کل کشاورزی استان به قائم مقامی مالک اسناد انتقال مالکیت اینگونه اراضی را امضاء خواهد کرد.

۲-  اراضی بایر غیر اعراضی:

در صورتیکه مالک از اراضی بایراعراض نکرده باشد، اراضی مورد نظر غیر اعراضی تلقی میشود. در خصوص این اراضی مالکان مربوطه از تاریخ ابلاغ وزارت کشاورزی یا از تاریخ نشر دومین آگهی در روزنامه ، یکسال فرصت خواهند داشت تا شخص به یکی از طرق مندرج در ماده واحده در خصوص کشت زمین طبق ضوابط وزارت کشاورزی که همه ساله قبل از فصل کشت اعلام می شود، اقدام نمایند یا برای این منظور از طریق فروش ،اجاره یا مزارعه به دیگری واگذار نمایند.

درصورت عدم اقدام مناسب از سوی مالک و انقضاء مهلت قانونی وعدم ارائه دلیل موجه اراضی مورد نظر ارزیابی و طبق اولویت های مقرر درماده ۶ همان آئین نامه به فروش می رسد و وجوه حاصله به حساب صندوق ثبت اسناد و املاک کشور واریز می شود، تا پس از کسر بدهی های شرعی و قانونی مالک به سازمان ها، نهادها و دستگاه های دولتی و تأمین هزینه های مربوط به دفتر اسناد رسمی ، مابقی به مالک پرداخت شود. درصورت عدم کشت اراضی و ارائه دلیل موجه از سوی مالک ،مهلت عنوان شده به مدت یکسال دیگر تمدید خواهد شد.

نکته : در اراضی بایر ( کشاورزی و شهری ) با مالک ، مالک از مالکیت زمین اعراض نکرده ولی از عمران وآبادانی آن چشم پوشیده است.

نکته : در اراضی بایر ( کشاورزی و شهری ) بلا مالک، مالک هم از مالکیت زمین و هم از عمران و آبادانی آن چشم پوشیده است.

ضرورت آموزش قوانین اراضی و املاک برای همه سرمایه گذاران

تعیین تکلیف اراضی بایر

قانونگذار در ” قانون حل مشکل اراضی بایر ” مصوب مجمع تشخیص مصلحت نظام 25/05/1367 درباره اراضی بایر کشاورزی و در مواد 7  و 8 قانون اراضی شهری  27/12/1360 درباره اراضی بایر شهری اقدام به نوعی تعیین تکلیف است :

تعیین تکلیف اراضی بایر کشاورزی طبق این ماده واحده ” قانون حل مشکل اراضی بایر “

مصوب مجمع تشخیص مصلحت نظام 25/05/1367 در فرض اعراض یا عدم اعراض مالکین این نوع اراضی :

الف – کلیه اراضی بایر در سراسر کشور در صورت اعراض صاحبان آنها، بلاعوض در اختیار دولت قرار می گیرد .

ب – در صورت عدم اعراض ، مالکین اراضی بایر به دلیل ضرورت ملزم به کشت بر اساس ضوابط کشاورزی یا فروش یا اجاره یا مزارعه زمین بایر خود هستند . چنانچه از تاریخ ابلاغ ظرف مدت یکسال اقدام به یکی از موارد فوق ننمایند، وزارت کشاورزی بطور مستقیم و یا توسط هیات هفت نفره واگذاری زمین ، از طرف مالک برای کشاورزی و دامداری به قیمت عادلانه زمان تصویب این قانون ( 25/5/1367 ) خواهد فروخت . مهلت عنوان شده ، چنانچه عذر مالک در زیر کشت قراردادن اراضی موجه باشد ، به مدت یکسال تمدید خواهد شد .

نکته : پرداخت بهای عادله در هر مورد پس از کسر بدهی های قانونی و شرعی مالک انجام خواهد گرفت.

نکته : در مواردی که مشروعیت مالکیت اراضی بایر از طرف وزارت کشاورزی یا زارعین محلی یا دادسرای انقلاب و دادگاه اصل 49 محل اعتراض باشد، دادگاه اصل 49 مکلف است، ظرف حداکثر یکسال نسبت به اعتراض رسیدگی و تعیین تکلیف نماید و چنانچه در این مدت این اراضی بفروش رسید و یا به صورت اجاره و یا مزارعه واگذار گردید ، وجوه مربوطه در حسابی که وزارت دارایی تعیین می کند نگهداری خواهد شد، تا پس از تعیین تکلیف در دادگاه طبق مقررات قانون نحوه اجرای اصل 49 قانون اساسی مورد بررسی قرارگیرد.

تعیین تکلیف اراضی بایر شهری طبق مواد 7 و 8 قانون اراضی شهری 27/12/1360 :

الف- کلیه اراضی بایر شهری بلاصاحب معلوم در اختیار دولت باشد.

ب- مالکان اراضی بایر شهری می‌توانند طبق ضوابط وزارت مسکن و شهرسازی در سراسر کشور فقط زمینی را به مساحت کمتر از دو برابر ‌بالاترین حداقل نصاب تفکیکی مناطق مسکونی در شهر محل وقوع زمین حداکثر تا 1000 متر مربع طبق ضوابط شهرسازی مصوب عمران و احیاء کنند‌ یا به دولت بفروشند. در شهرهایی که نصاب تفکیک مشخص نگردیده بر طبق آیین‌نامه اجرایی خواهد بود که وزارت مسکن و شهرسازی تهیه و‌تصویب می‌نماید و زائد بر آن (‌نه عین و نه منفعت) قابل واگذاری نیست مگر به دولت و با تقویم دولت.

نکته : مالکین اراضی مشاعی هر یک می‌توانند تا حد نصاب مذکور از مزایای این ماده استفاده کنند مشروط بر آنکه تحت تکفل دیگری،‌نباشند (‌به استثنای همسر) که در این صورت فقط یک اجازه عمران و احیاء برای زمین در حد نصاب یاد شده به افراد مذکور داده می‌شود. طریقه افراز و‌اختصاص سهام مالکین مشاعی بر طبق آیین‌نامه اجرایی خواهد بود.

نکته : کسانی که به حکم مواد 6 و 8  قانون اراضی شهری مالک قطعه زمینی بایر می‌شوند، در صورتی که مجموع هر دو زمین ‌بیشتر از مقدار تعیین شده در ماده 8 باشد، فقط می‌توانند یکی از آنها را به دلخواه خود نگهدارند. و در هر مورد برای افرادی که تحت تکفل دیگری باشند(‌به استثنای همسر) یک اجازه عمران صادر می‌گردد و از نظر حد نصاب تابع ضوابط این قانون است.

نکته : واگذاری سهام مشاعی مالکین بایر شهری به یکدیگر در یک یا چند قطعه زمین به نحوی که سهم هر یک از مالکین پس‌از انتقال زائد بر حد نصاب مقرر در این ماده نگردد، با رعایت سایر شرایط مندرج در این قانون بلامانع است.

نادر کیانی بهترین وکیل اراضی و بهترین وکیل زمین شما را در راهنمایی می کند.