ماهیت حقوقی تملک در ایران : ماهیت حقوقی تملک اراضی اشخاص توسط دولت قوانین و مقررات متعددی در خصوص تملک و تصرف املاک اشخاص که توسط دولت و شهرداری ها صورت میگیرد، به تصویب مقنن رسیده است. از آنجا که در این قوانین از اصلاحاتی که مانند تراضی و توافق با مالک و صاحب حق ، انجام معامله ، توافق در خصوص تعیین ثمن و عوض و …مانند آنچه که در قانون مدنی وجود دارد ، استفاده شده است.
ولی آنچه در هر حال پرسش است،این است که ماهیت حقوقی عمل مزبور چیست؟ عقد یا توافق و تراضی طرفین یا ایقاع است ؟
اختلافات و دعاوی ناشی از تملک اراضی
-
نظریه عقد
طبق مفهوم اجتماعی قرارداد ، ماهیت حقوقی تملک با توافق در خصوص ثمن بین دستگاه اجرایی و مالک یا مالکین است .
به نظر لازم میباشد،به طور مختصر درباره مفهوم عقد و به خصوص مفهوم حقوقی-اجتماعی آن ، مطالبی بیان بشود . آنچه مسلم است این است که برای شناسایی مفهوم عقد کافی نیست، که بدانیم در زمره اعمال حقوقی است و برای تشکیل آن توافق دو اراده شرط است، این امر لازم است ، اما ناکافی است!!! باید تعریف عقد را با گرایش های علمای اجتماعی و پیروان آزادی فردی مقایسه کرد ، تا تعریف جامع و مانعی بدست آید .
طبق نظر مرحوم ناصر کاتوزیان آنچه در این خصوص اهمیت دارد ، پاسخ به این پرسش است که افزایش قوانین امری که در آن حقوق مالکانه ، آزادی انعقاد قراردادها به انحاء مختلف تحدید و اجبار به انجام معامله وجود دارد ، تا کجا با مفهوم عقد قرارداد منافات ندارد ؟ در ضمن با افزایش وسیع تعداد قراردادها نقش حکومت اراده وتحولی که مفهوم عقد در حقوق کنونی بهوجود آمده، یافتن مفهوم عقد مشکل مینماید.
بنا به نظر مرحوم مهدی شهیدی : « عقد عبارت است از همکاری اراده متقابل دو یا چند شخص در ایجاد ماهیت حقوقی »
آنچه از تعریف عقد استنباط میشود ،این است که در نظام حقوقی با توافق و همکاری دو اراده رکن اصلی قرارداد را تشکیل می دهد ، ولی مفهوم توافق با توجه به نظری که درباره نقش عقد و مبنای الزام ناشی از آن پذیرفته میشود ، تفاوت میکند .
ماهیت حقوقی تملک در ایران
ماهیت حقوقی تملک با توافق در خصوص ثمن با توجه به اینکه در قوانین مربوط به تملک و تصرف ، اصل بر توافق و تراضی در خصوص انجام معامله و تعیین ثمن و عوض ملک مورد نیاز میباشد ، چنانچه بین مالک یا مالکین و دستگاه اجرایی تملک کننده در خصوص انجام معامله و تعیین بهای آن با میزان خسارت وارده توافق صورت گیرد، ماهیت حقوقی عمل مزبور عقد است . بر اساس قانون خرید اماکن آموزشی،استیجاری که خرید اماکن مذکور را تنها از طریق توافق ممکن داشته است، بدین شکل ماهیت حقوقی عمل مزبور عقد است . ولی در بسیاری از قوانین بدون اینکه سخنی از توافق و تراضی در خصوص انجام معامله به میان آمده باشد ، تنها در خصوص بهای املاک و اراضی و حقوق صاحبان سایر حقوق قانونی بیان شده است که اصل بر توافق و تراضی بین طرفین می باشد .
قانون خرید اراضی
ماده 2 قانون خرید اراضی و ابنیه و بناها برای حفظ آثار تاریخی و باستانی مصوب 1347، شق 3 بند « د » ماده 11 اساسنامه شرکت ملی نفت ایران مصوب 1353 ، ماده 3 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی … 1358 « مالک به حکم قانون ملزم است،که ملک خود را به دولت یا شهرداری ها انتقال دهد .» و چنانچه از این امر خودداری کند ، با مکانیسمهای مقرر قانونی، دستگاه اجرائی،ملک وی را تملک و تصرف میکند، اما از آنجایی که در خصوص تعیین بها ء و قیمت ملک تراضی صورت می گیرد،به نظر میرسد که باید ماهیت اینگونه اقدامات دولت و شهرداری ها را نوعی عقد با نام ” عقد تحمیلی” نامید.
نکته : منظور از عقد تحمیلی یا اجباری ؛ آن دسته از عقودي است كه در اثر دخالت مستقيم يا غيرمستقيم دولت، به طور پيش‌فرض و به طور آمرانه تنظيم مي‌گردند ، به نحوي كه اشخاص حق ندارند تا اراده آزاد خود را در آن قالب (وضع حقوقي آمرانه) قرار دهند ، یعنی حق اعمال اراده آزاد خود را هم ندارند، بدون اينكه حق توافق برخلاف آنها را داشته باشند و حتي انشاء عقد بر طرف تحميل مي‌گردد، كه به اين عقود، عقود تحميلي يا اجباري اطلاق مي‌گردد .
گروهی از حقوق دانان چون مرحوم ناصر کاتوزیان معتقد هستند که ؛ کسی که مایل به انعقاد قرارداد می باشد یا باید به کلی از آن منصرف شود و راه خود را در پیش گیرد یا تمام شرایط و آثار آن را بدون هیچ قید و شرطی بپذیرد و در واقع به طرحی که دیگری به طور مستقل و از پیش آن را تنظیم نموده است بپیوندد . به همین جهت این گروه از قراردادها به قرارداد « الحاقی یا انضمامی » موسوم هستند،مانند بیشتر قراردادهایی که امروزه اشخاص با مؤسسههای عمومی منعقد می کنند ، قراردادهای استفاده از آب ، برق ، گاز ، تلفن ، حمل و نقل و یا خرید از مغازه های بزرگ که قیمت از پیش به طور مقطوع(ثابت) تعیین شده است .
قرارداد الحاقی
نکته : منظور از قرارداد الحاقی ؛ نوعی قرارداد است که مفاد و متن آن توسط یک طرف قرارداد تنظیم شده و طرف مقابل آن را می پذیرد. چنین قراردادی به طورکلی در شرایطی تنظیم میشود، که بنا به دلایل متعددی یک طرف قرارداد قدرت بیشتری دارد و میتواند نظرات خود را به طرف مقابل تحمیل کند. در حالت معمول هنگام تنظیم قرارداد ها توافقات دوجانبه طرفین قرارداد بسیار حائز اهمیت است. بهطورکلی طرفین قرارداد مفاد و بندهای آن را با توافق و تراضی یکدیگر تنظیم می کنند. بنابراین قرارداد الحاقی یک استثنای قانونی است که صرفا در موارد خاصی قابل استناد میباشد.
بعضی نیز چون ولیاله انصاری، تملک و تصرف املاک و اراضی برای رفع نیازهای عمومی را قرارداد اداری نامیده اند .
نکته : منظور از قرارداد اداری؛ آن دسته قراردادهایی می باشد ، که یکی از طرفین قرارداد، دولت یا موسسه وابسته به دولت باشد و برای انجام امور عمومی منعقد گردیده باشد.
شرایط تصرف ملک اشخاص قبل از انجام معامله قطعی
-
توافق و تراضی طرفین (آزادی قراردادی )
بنا به نظر مرحوم کاتوزیان ، هر توافق در غالب قراردادها از برخورد دو عنصر متضاد و در عین حال سازگار تشکیل می شود ، متضاد بدین معنی که هر یک از طرفین در پی نفع خویش است و سازگار هم بدین لحاظ که سر انجام این دو عنصر متضاد و مخالف ، یک هدف مشترک ایجاد ماهیت حقوقی ، هر چند که با ایجاد آن هر یک به خواسته خویش که با هم تضاد دارد ، می رسند دارند. این دوعنصر متضاد به ایجاب و قبول موسوم هستند . توافق از برخورد دو عنصر متضاد که ایجاب و قبول نامیده می شود، به وجود می آید.
اینک پرسشی که در این خصوص به ذهن میرسد ، این است که آگهی تملک و تصرف املاک اشخاص توسط دولت یا شهرداری ها آیا ایجاب محسوب می شود یا خیر؟
در پاسخ به پرسش فوق بنا به نظر مرحوم کاتوزیان می توان چنین گفت ؛ که آگهی مزبور ، ایجاب محسوب نمیشود ، زیرا دارای ویژگی های ایجاب نیست ، ایجاب باید کامل ، مشخص ، قاطع و خطاب به طرف معامله باشد.
تبصره 2 ماده 4 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک … 1358 در تصرف املاک اشخاص توسط دولت یا شهرداری ها دو حالت متصور می گردد :
حالت اول – اینکه دولت یا شهرداری ها بدون تشریفات قانونی از قبیل آگهی تملک و غیره اقدام به تصرف اراضی مردم کند و مردم نیز از دادگاه صالحه تقاضای خلع ید از اراضی متعلق به خود را میکنند .
حالت دوم – اینکه دولت یا شهرداری ها با رعایت تشریفات قانونی از قبیل آگهی تملک و غیره اقدام به تصرف اراضی مردم کند و مردم نیز از دادگاه صالحه تقاضای خلع ید از اراضی متعلق به خود را می کنند .
-
نظریه ایقاع :
با توجه به اینکه بر اساس بعضی قوانین و مقرات ، املاک اشخاص بدون توجه به خواسته و قصد آنها مورد تملک واقع میشود ،لازم است به بررسی ماهیت حقوقی عمل مزبور پرداخته شود ، در ضمن ماهیت حقوقی تملک با توافق در خصوص ثمن یا میزان خسارت نیز که « عقد تحمیلی » نامیده میشد. ایقاع ، در لغت عرب از باب افعال ، به معنی واقع ساختن و تحقق بخشیدن آمده است . در اصطلاح حقوقی عبارت است از ؛ « ماهیت حقوقی یک طرفه ای که در قانون پیشبینی شده و به اراده انشایی شخص ایقاع کننده در عالم اعتبارتحقق پیدا میکند . »
ضرورت آموزش قوانین بازرگانی و تجاری برای همه افراد
نادر کیانی بهترین وکیل بانکی ، بهترین وکیل ملکی
جهت مشاوره تماس بگیرید.
دیدگاه شما