شرایط تملک اراضی برای برنامه های عمرانی ، عمومی ، نظامی

الف – نیازهای دولت و شهرداری ها (دستگاه های تملک کننده )

دستگاه­های تملک کننده برای اجرای برنامه ­های عمومی ، عمرانی و نظامی خود به اراضی ، ابنیه ، سازه­های جدید ، بناها و سایر حقوق مربوط به اراضی مذکور و متعلق به اشخاص حقیقی و حقوقی نیاز داشته باشند .

ب – مجوز مقام اجرایی

این شرایط در قانوني نحوه خريد و تملك اراضي … 1358 به این صورت بیان شده است : “… ضرورت اجرای طرح باید به تأیید و تصویب بالا ترین مقام اجرایی دستگاه اجرایی برسد.”

و طبق قانون محاسبات عمومی کشور مصوب 1366 بالا ترین مقام اجرایی در وزارتخانه ها  ” وزیر ” و در شهرداری­ ها  ” شهردار ” است .

پ – طرح مصوب

تنها نیاز دستگاه­های تملک کننده کفایت نمی­کند و دستگاه مذکور نمی­تواند ، « به صرف نیاز به یک ملک یا زمینی اقدام به تملک آن نماید » ، بلکه باید « نیاز مذکور به صورت طرح به تصویب رسیده باشد » . منظور از طرح ، طرح­های بناها عمومی عمرانی و اداری است و یا طرح­هایی است که در نقشه جامع یا هادی شهر پیش بینی گردیده است .

طرح­های مذکور بایستی به تصویب مراجع ذی صلاح برسد ، « مراجع ذی صلاح در هر مورد متفاوت بوده و به طور معمول در اساس نامه قانون و یا قانون تأسیس سازمان مجری طرح معین گردیده است »  .

ت – تأمین اعتبار خرید

در صورت عدم تأمین اعتبار خرید زمین ، دستگاه­های اجرایی مجاز به این امر نمی­باشد و قانون محاسبات عمومی کشور چنین برداشت می­شود که ، هر گاه اقدام به تملک و تصرف زمین قبل از تأمین اعتبار نماید ، ضمن اینکه مسئولان مربوطه قابل تعقیب کیفری می­باشند ، زمین مورد معامله و تصرف نیز قابل اعاده به مالک آن است .

• عدم امکان تهیه زمین از اراضی متعلق به دولت

طبق لایحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي… 1358 ؛ در شروع ، « دستگاه اجرایی نمی­تواند به محض تصویب طرح اقدام به تملک اراضی متعلق به اشخاص خصوصی نماید ، بلکه موظف است برای اجرای طرح حتی المقدور از اراضی ملّی شده یا دولتی استفاده نماید » . « عدم وجود این قبیل اراضی باید به تأیید وزارت کشاورزی رسیده باشد » .

در خصوص زمین­های مورد نیاز به مسکن و خدمات عمومی نیز باید وزارت مسکن و شهر سازی عدم امکان تأمین زمین مناسب از اراضی موات و دولتی را در آن شهر اعلام نموده باشد . بنا براین دستگاه اجرایی مکلف است قبل از شروع به تشریفات خرید و تملک اراضی بایر و دایر ابتدا مراتب را در تهران به وزارت مسکن و شهر سازی و در شهرستان­ها به اداره­های کل مسکن و شهر سازی و در خصوص زمین­های غیر شهری خارج از محدوده قانونی شهر­ها به وزارت جهاد کشاورزی اعلام نموده و درخواست واگذاری اراضی موات یا دولتی مناسب اجرای طرح را به نماید و فقط در صورتی که وزارتخانه­های مزبور یا ادارات تابعه آنها عدم امکان تأمین زمین مناسب از اراضی موات یا دولتی را اعلام کند ، سازمان مربوطه حق شروع به اجرای تشریفات خریداری و تملک اراضی بایر و دایر را خواهد داشت .

ث – کاربری زمین

آیین­نامه اجرایی قانون زمین شهری اعلام می­دارد : ” در شهر هایی که دارای طرح های مصوب شهری است ، کاربری زمین مورد نیاز منطبق با طرح باشد . “

در صورتی که کاربری زمینی که در طرح مصوب شهری قرار گرفته ، برای مثال مسکونی یا آموزشی  باشد و اداره مخابرات یا وزارت نیرو جهت بناهای عمومی خود قصد تملک زمین را داشته باشند ، مجاز به تملک زمین نخواهند بود ،‌ اما در مواردی که اجرای طرح در زمین خاص ضروری بوده به نحوی که تغییر محل اجرای آن غیر ممکن یا مشکل باشد ، به طور معمول با پیشنهاد دستگاه اجرایی ، مراجع ذیربط شورای­عالی شهر سازی و معماری ایران یا کمیسیون موضوع ماده 5 قانون تأسیس شورای­عالی معماری و شهر سازی مصوب 1351 اقدام به تغییر کار بری زمین و انطباق آن با طرح مورد نظر می­نمایند .

مراحل انجام اصلاحات ارضی

ج – رعایت تشریفات تملک

پس از آنکه دستگاه اجرایی مطمئن شد ، که شرایط لازم برای تملک املاک دارد ، ملزم به اجرای تشریفاتی است ، که عدم اجرای هریک از آن تشریفات می­تواند با شکایت ذی­نفع اسباب ابطال کلیه عملیات خریداری و تملک را به حکم دیوان عدالت اداری فراهم نماید .این تشریفات عبارتند از :  

1.ج) تقاضای تعین تکلیف وضعیت ثبتی

طبق قانون زمین شهری ، سازمانی که قصد تملک زمین را دارد ، ابتدا زمین مورد نظر را انتخاب و پس از آن بایستی از طریق اداره ثبت ، پلاک ثبتی ، حدود و مشخصات آن را تعیین کند . تعیین پلاک ثبتی یک زمین وقتی که امکان دسترسی به مالکین آن موجود نیست و یا مالکان حاضر به ارائه سند مالکیت خود نیستند به دشواری ممکن است . با وجود این ، از آنجا که تعیین پلاک ثبتی برای اراضی و املاک با استناد ماده 14 قانون ثبت مصوب 1310 به ترتیب به عمل می آید ، با توجه به شماره پلاک ثبتی املاک یا اراضی مجاور زمین مورد نظر و نیز با عنایت به تعریف حدود آن اراضی یا املاک در سند مالکیت می توان پلاک ثبتی زمینی که قصد تملک آن وجود دارد را به دست آورد .

2.ج) اعلان قصد دستگاه تملک کننده،نسبت به تملک اراضی به اداره ثبت

بنابراین دستگاه تملک کننده ، پس از مشخص شدن پلاک ثبتی زمین مورد نیاز ، باید قصد تملک خود را به اداره ثبت اعلام نماید .

نکته: « این موضوع در لایحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي … 1358 مطرح نشده است، ولی از وحدت ملاک آن میتوان استفاده کرد ، که به محض ارسال نقشه زمین مورد نیاز از سوی دستگاه اجرایی برای اداره ثبت و اعلام قصد تملک اداره ثبت از نقل و انتقال این گونه املاک جلوگیری نماید » . هدف از این امر جلو گیری از نقل و انتقال اراضی مورد نیاز دولت و شهرداری هاست . در غیر این صورت چه بسا دستگاه اجرایی پس از تحمل هزینه های زیاد و صرف زمان طولانی برای انجام تشریفات تملک ، در آخرین مراحل متوجه شود ، که زمین به دیگری منتقل شده و بنابراین آگهی تملک که به مالک قبلی منتشر گردیده بایستی تجدید شود و از طرف دیگر هرگاه زمین مذکور به مالکین متعددی منتقل شود و یکی از مالکین مستحق دریافت زمین معوض خواهند بود و این به مصلحت مالی دولت و شهرداری ها نیست .

چ – تشخیص نوع زمین

آیین نامه قانون زمین شهری ،سازمان مجری طرح تملک ، مکلف است قبل از انتشار آگهی تملک ، نقشه و مدارک لازم را جهت تشخیص نوع زمین به وزارت مسکن و شهرسازی ارسال دارد ، تا پس از اظهار نظر وزارت مزبور و در صورت غیر موات بودن زمین آگهی تملک منتشر شود.

ح – اعلام قصد تملک به مالکین

طبق ماده 25 آیین نامه قانون زمین شهری ، دستگاه مجری طرح تملک بعد از اعلام مراتب به ثبت محل و پس از اخذ نظریه کمیسیون در مورد نوع زمین مورد نیاز خود مبنی بر تملک به مالکان زمین و صاحبان سایر حقوق قانونی اعلام نماید . این وظیفه برای دستگاه مجری طرح از تبصره 2 ماده 3 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی … نیز برداشت می گردد .

اعلام مذکور به یکی از سه طریق زیر صورت میگیرد؛

1 ) ابلاغ کتبی : لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی … ، یکی از صور اعلام قصد تملک به صاحبان حق جهت معرفی کارشناس برای تعیین قیمت فروش ابلاغ کتبی می­داند

2 ) ارسال اظهار نامه : آیین نامه قانون زمین شهری ، در صورتی که ارسال نامه اداری و ابلاغ کتبی جهت اعلام قصد تملک به صاحبان حق بنا به بعد مسافت و یا علل دیگر ممکن نباشد مراتب طی اظهار نامه رسمی به آنان ابلاغ می شود .

3 ) انتشار آگهی : طبق قانون زمین شهری و آیین­نامه آن ، در صورت عدم دسترسی به مالک یا نامشخص بودن نشانی وی یا استنکاف وی از دریافت نامه اداری یا اظهارنامه رسمی یا عدم مراجعه او پس از اطلاع از قصد تملک سازمان مجری طرح تملک از طریق نامه اداری یا اظهار نامه رسمی سازمان مجری طرح مکلف است ، نیت خود مبنی بر تملک زمین مورد نظر را از طریق درج آگهی در روزنامه کثیرالانتشار در دو نوبت به فاصله 10 روز به اطلاع عموم برساند .

• نحوه تنظیم آگهی تملک

یک آگهی تملک می تواند در چنین قالبی تنظیم گردد ؛

در اجرای ماده یک لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی یا قانون زمین شهری و آئین نامه اجرائی آن شهرداری تهران یا سازمان ، شرکت ، . . . قصد خریداری و تملک پلاک ثبتی  . . . .  واقع در . . .  برابر اعلام اداره ثبت و املاک شهرستان . . . حدود اربعه آن عبارت است از :

1. از شمال به . . . .        2. از جنوب به . . . . . .
2. از شرق به . . . . . 4. از غرب به . . . . . . .

و برابر نظر وزارت مسکن و شهر سازی حکم . . . . .  تشخیص داده شده را دارد .

از کلیه مالکین و صاحبان سایر حقوق قانونی دعوت می شود ، حداکثر ظرف 15 روز از تاریخ آگهی نوبت دوم با در دست داشتن مدارک مالکیت و مثبت حق ، جهت انتقال به این اداره مراجعه فرمایند . در غیر این صورت پس از انقضای مهلت مذکور این اداره براساس اختیارات حاصل شده ، از تبصره 6 ماده 9 قانون زمین شهری مصوب 1366 و ماده 26 آئین نامه اجرایی قانون زمین شهری مصوب 1367 یا ماده 8 لایحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي و املاك براي اجراي برنامه هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب 1358 نسبت به تنظیم سند انتقال اقدام خواهد کرد .

خ – انعقاد عقد با مالکین

پس از آنکه دستگاه تملک کننده مقدمات لازم را فراهم کرد و اقدامات قانونی مربوطه را یکی پس از دیگری انجام داد ، نوبت به یکی از مهمترین مراحل که انجام معامله و انتقال رسمی زمین و ملک موضوع تملک است می­رسد . این مرحله از حساسیت خاصی برخوردار است ، چراکه می­توان با پرداخت قیمت مناسب و جلب نظر مالک تملک ، جنبه یک عقد و معامله واقعی به خود گرفته و قضیه خاتمه می­یابد و یا اینکه با عدم رضایت مالک دستگاه مجری بی­واسطه اقدام به تملک زمین بدون جلب رضایت مالک می­نماید .

1 ) انجام معامله با موافقت صاحبان حق : اصل معامله با رضایت و توافق صاحبان حق در کلیه قوانین مربوط به تملک املاک پیش بینی شده و تلاش شده که از ابتدا معامله بر همین اساس انجام پذیرد . لایحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي … 1358 اعلام می دارد : ” بهای عادله اراضی ، ابنیه ، سازه­های جدید ، بناها و سایر حقوق و خسارات وارده از طریق توافق بین دستگاه اجرایی و مالک یا مالکین و صاحبان حق تعیین می گردد. “

2 ) انجام معامله بدون موافقت صاحبان حق : هرگاه نسبت به تعیین بهای عادله اراضی و ابنیه و بناها و حقوقی و خسارات وارده بین دستگاه اجرایی و مالک توافق حاصل نشود بهای عادله توسط هیأتی مرکب از سه نفر کارشناس رسمی دادگستری تعیین میگردد . کارشناسان یکنفر از طرف دستگاه اجرایی ، یک نفر از طرف مالک یا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفین و در صورت عدم توافق یا استنکاف به معرفی دادگاه صالحه محل وقوع ملک انتخاب میشوند . رأی اکثریت هیأت مزبور قطعی و لازم الاجرا است . در صورتی که در محل کارشناس رسمی دادگستری وجود نداشته باشد طبق قانون کارشناسان رسمی مصوب 1317 عمل می شود .

تحقق شرایط تملک اراضی اشخاص حقوق خصوصی توسط دولت یا شهرداری­ها بون موافقتبا مالکگ یا مالکین

زمین مورد تملک به دولت یا شهرداری بدون موافقت با حضور مالک یا صاحبان حقوق در صورت تحقق شرایط زیر امکان پذیر است :

1. قصد تملک به یکی از طرق (ارسال نامه اداری یا اظهارنامه رسمی بیا انتشار آگهی در روزنامه کثیرالانتشار) به اطلاع صاحبان حق رسیده باشد .
2. صاحبان حق علی رغم اعلام قصد تملک در مهلت مقرر و یا قبل از صدور سند انتقال به نام دولت یا شهرداری جهت انتقال مراجعه ننمایند و یا اینکه با وجود مراجعه انان به لحاظ آنکه زمین موضوع تملک دارای اشکال ثبتی از قبیل اعتراض به ثبت یا صدور سند معارض یا اشتباه در حدود یا اشتباه در نام مالک و غیره است و یا دارای اشکال حقوقی مثل دعوای ابطال سند مالکیت یا اختلاف حدود با مجاورین یا ممنوع المعامله بودن ملک می باشد . امکان تنظیم سند رسمی و انجام معامله با وی میسر نباشد .
3. بهای زمین مورد تملک بایستی در صندوق ثبتی محل تودیع گردد .
4. بنا به بیان روشن قانون تنها وزارت مسکن و شهرسازی و شهرداری ها قائم مقام مالکین در امضای اسناد انتقال در صورت استنکاف یا عدم مراجعه یا عدم دسترسی به آنان یا وجود اشکال ثبتی یا حقوقی در انجام معامله هستند.

چگونه وکیل متخصص انتخاب نماییم

نادر کیانی بهترین وکیل اراضی، وکیل اراضی در تهران